طرح احداث یک میلیون مسکن در سال جز وعده های قابل اعتنای رئیس جمهور‌ منتخب بود که ابراهیم رییسی در مبارزات انتخاباتی بسیار بر آن تکیه داشت و آن را اجرایی می دانست. از سوی دیگر بسیاری از تحلیلگران با توجه به شرایط نا مناسب اقتصاد ایران و بالا رفتن قیمت ها در مولفه های تامین مسکن مثل تامین زمین و هزینه های مصالح و دستمزد به این وعده دولت سیزدهم‌ به دیده تردید می نگرند.

در این حال یک کارشناس عمران معتقد است که اگر در ساختار تولید مسکن تغییراتی حادث شود امکان کاهش هزینه ها، ارزان تر شدن، تولید بیشتر و تحقق این وعده در دولت اینده امکانپذیر است

مهدی توکلی در این خصوص معتقد است عوامل اثر گذار در تعیین نرخ مسکن باید بازنگری و اصلاحات لازم حداقل در تولید مسکن انبوه انجام شود که این عوامل را می توان به پنج دسته ذیل تقسیم کرد

۱-هزینه خرید زمین
۲- هزینه تمام شده مصالح
۳- هزینه دستمزد
۴- هزینه مجوز ها و پروانه ساخت و زیر ساخت ها
۵- سود انبوه ساز

حال سوال اینجاست که تغییرات در  مولفه های تاثیر گذار در قیمت مسکن چقدر امکانپذیر است و در این پنج ایتم دولت چگونه و در چه ایتم هایی می تواند هزینه تمام شده مسکن را کاهش دهد!؟

حذف سود انبوه ساز:
سود انبوه ساز چیست؟
انبوه سازان وقتی نسبت به ساخت مسکن اقدام می کنند هر چقدر هزینه تمام شده خرید و ساخت مسکن باشد بسته به منطقه ای که ساخت و ساز انجام می شود حداقل ۳۵ و حداکثر ۷۰ درصد  بر هزینه تمام شده به عنوان سود می افزایند

به عنوان مثال اگر در شهرک های والفجر، فرهنگیان، میانرود و زیبا شهر  شیراز هزینه خرید و ساخت یک واحد اپارتمانی برای انبوه ساز ۸ میلیون تومان برای هر متر مربع تمام شود قیمت فروش در این مناطق با حدود ۵۵ درصد افزایش متری حدود ۱۲ میلیون ۴۰۰ هزار تومان عرضه خواهد شد که این  مبلغ قیمت تعیین کننده ملک در این مناطق خواهد بود

لازم به ذکر است که درصد سود انبوه ساز در مناطق همانطور که ذکر شد متفاوت است

در نیاوران تهران ۳۵ درصد
در ستار خان شیراز ۴۰ درصد
در چهار راه حافظیه و اطلسی ۴۵ درصد
در مرودشت حدود ۵۰ درصد که البته باید ۷۰ درصد باشد اما به دلیل عدم استقبال از واحد های اپارتمانی در شهرستان ها هنوز سود مرسوم انبوه ساز در مرودشت محقق نشده است

پس نتیجه می گیریم سود انبوه ساز اگر حذف شود بخشی تاثیر گذار  از هزینه های مسکن حذف خواهد شد

کاهش هزینه زمین:

دومین راه کاهش هزینه مسکن کم کردن هزینه تامین زمین می باشد
قیمت زمین بر اساس عرف و منطقه از ۳۰ تا ۵۵ درصد هزینه مجتمع های مسکونی را تشکیل می دهد
کاهش هزینه خرید زمین از طریق تامین زمین با استفاده از اراضی ملی می تواند بخش اثرگذاری از هزینه های مسکن را کاهش دهد

کاهش هزینه های تامین مصالح

تامین مصالح اساسی مثل اهن الات و سیمان و … از طریق ایجاد معافیت های مالیاتی برای کارخانجات و تشویق کارخانجات به تولید بیش از ظرفیت در ازای مشوق های مالیاتی و … می تواند به کاهش تامین مصالح و دولتی کردن نرخ تامین مصالح در راستای کاهش هزینه ها کمک کند

توضیح:
ذکر اینکه کارخانجات تشویق به تولید بالاتر از ظرفیت در ازای مشوق های مالیاتی شوند این است که عرضه در بازار تحت تاثیر قرار نگیرد

 

طراحی سازه ارزان قیمت

نوع سازه و طراحی سازه ارزان قیمت و البته مطابق با ایین نامه ها و استاندارد ها در کاهش هزینه های مسکن اثر گذار است
در شرایط فعلی استفاده سازه بتنی نسبت به سازه فلزی در کاهش هزینه تاثیر گذار است و حتی مدل طراحی سازه های بتنی نیز در میزان هزینه با هم متفاوت است
کاهش هزینه های مجوز ساخت و انشعابات
هزینه های صدور پروانه ساخت، سهم خدمات شهرداری ، انشعابات آب و فاضلاب، گاز و برق از جمله هزینه های اصلی و تعیین کننده در قیمت مسکن است که دولت می تواند در تعیین نرخ صدور پروانه ساخت و سهم خدمات شهرداری ها به دلیل غیر دولتی بودن این نهاد با ارائه خدمات متقابل نسبت به کاهش هزینه ها اقدام کند در حال حاضر هزینه پروانه ساخت و سهم خدمات  یک مجتمع ۱۸  واحدی با ۱۹۸۰ متر مربع بنای مفید واحدها  در یک منطقه متوسط شیراز با احتساب سهم خدمات حدود یک میلیارد و چهارصد میلیون تومان است که تقریبا متر مربعی ۷۰۰ هزار تومان در قیمت تمام شده  ملک اثر گذار است
تعامل وزارت مسکن با شهرداری ها در جهت الحاق لکه ها در طرح های تفصیلی شهرها ، تغییر کاربری ها و تامین اقلامی مثل قیر رایگان می تواند در کاهش هزینه سنگین صدور پروانه ساخت و سهم خدمات موثر واقع شود
در خصوص کاهش هزینه های احداث زیرساخت ها و انشعابات آب و برق و گاز حداقل استراتژی دولت می تواند اخذ هزینه تمام شده آن باشد
مکانیابی مناسب:
مکانیابی مناسب در جهت رفاه حال ساکنین بایستی در اولویت باشد و در کنار آن مکانیابی مناسب در توجیه اقتصادی پروژه ها نیز باید در نظر گرفته شود بدین معنا که در مواردی مثل انتقال زیر ساخت ها اگر موقعیت ملک مورد نظر در جایی قرار گیرد که زیر ساختی وجود نداشته قطعا هزینه انتقال زیر ساخت  بالاتر می رود به عنوان مثال اگر مسکن مهر لپویی شیراز یا مسکن مهر مهرگان مرودشت قبلا ساخته نشده بود اکنون ساخت یک مجتمع جدید در حوالی این شهرک ها توجیه اقتصادی نداشت اما اکنون  که زیر ساخت ها به این شهرک ها رسیده است می توان با احداث مجتمع های جدید در جایی نزدیک به این محدوده ها در کاهش هزینه ها اثرگذاری لازم را نشان داد .
 

تغییر روش اجرا: مدیریت اجرایی جایگزین پیمانکاران:

یک از پاشنه های آشیل طرح مسکن مهر واگذاری پروژه ها به پیمانکاران بود در حالی که تردیدی نیست که  پیمانکار همیشه به دنبال سود مورد نظر خود است ( که ایرادی ندارد و فلسفه پیمانکاری هم همین است) لذا مشاهده شد افزون بر هزینه تمام شده سود پیمانکاران جایگزین سود انبوه سازان شد در چنین حالتی پیشنهاد می گردد این پروژه ها به روش مدیریت اجرا و مدیریت خرید به صورت جداگانه انجام شود
در این روش مالکین هر بلوک را باید تعیین کرد و هر بلوک تحت نظر دولت هییت مدیره ای متشکل از مالکین داشته باشند که هزینه ها را مدیریت کنند و از طرفی جهت ساخت از مجموعه ای از مجریان ذیصلاح استفاده گردد که به نوعی هر چند بلوک می تواند یک مجموعه مهندس مجری در رشته های عمران و تاسیسات داشته باشد که صرفا وظیفه ساخت را برعهده داشته باشند
در خصوص مدیریت هزینه ها و خرید اینکه اگر بر عهده مالکین باشد با دقت و وسواس بیشتری کنترل می گردد
البته این روش جزییات بسیار بیشتری دارد که فعلا به آن اشاره نمی گردد و پیچیدگی های زیادی دارد اما نتیجه مطلوب در کنترل هزینه و کیفیت کار مشهود خواهد بود